Le bailleur commercial face à la procédure collective de son locataire.

Le courrier arrive un jeudi.

L’enveloppe porte le nom d’une étude de mandataire judiciaire.

Le bailleur la reconnaît avant même de l’ouvrir.

Depuis quatre mois, son locataire règle les loyers en retard.

Un commandement a été délivré.

Le délai d’un mois est presque écoulé.

L’audience de référé est préparée.

Le propriétaire pense que le dossier avance enfin.

Puis il lit :

« Par jugement en date de… le tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire. »

Il relit la phrase.

Il appelle son gestionnaire.

• Cela ne change rien, n’est-ce pas ? Nous avons le commandement.

Cela change presque tout.

La dette n’a pas disparu.

Le bail n’est pas résilié.

Le commandement n’est pas nécessairement inutile.

Mais la route qui semblait droite vient de se diviser.

Les loyers antérieurs au jugement ne se recouvrent plus comme avant.

Les poursuites individuelles sont arrêtées ou interdites.

Les dettes postérieures doivent être isolées, facturées et suivies avec une précision nouvelle.

La clause résolutoire n’obéit plus seulement au bail et à l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Le juge-commissaire entre dans le paysage.

Un délai de trois mois peut interdire d’agir alors même que le loyer courant n’est pas payé.

Le locataire n’est plus le seul interlocuteur.

Administrateur judiciaire.

Mandataire judiciaire.

Liquidateur.

Commissaire à l’exécution du plan.

Greffe.

Créanciers inscrits.

Chacun possède un rôle.

Chacun impose un calendrier.

Le bailleur se rassure pourtant avec une idée simple.

Il est propriétaire des murs.

Il finira donc par décider qui les occupe.

Pas toujours.

Dans un plan de cession, le tribunal peut transférer le bail nécessaire au maintien de l’activité malgré certaines stipulations contraires.

Le bailleur sera entendu.

Il devra faire valoir la protection de l’immeuble, la solvabilité du candidat et la bonne exécution future du contrat.

Mais il ne disposera pas d’un droit de veto.

Alors une autre question apparaît.

Faut-il poursuivre immédiatement la résiliation ?

Ou préserver un bail qui peut encore produire des loyers, soutenir un fonds et attirer un repreneur ?

La réponse n’est jamais seulement juridique.

Elle dépend de l’état des locaux.

Du niveau du loyer.

De la qualité de l’emplacement.

Du marché de relocation.

Des garanties.

De la dette postérieure.

Et du temps.

Le propriétaire replie le courrier.

Une heure plus tôt, il pensait avoir un dossier d’impayé.

Il découvre qu’il a désormais un dossier de stratégie.

La procédure collective protège une activité, organise un passif et rassemble les créanciers.

Elle ne place pas le bailleur hors du droit.

Elle le place dans un droit différent.

Le propriétaire conserve son immeuble.

Il conserve le bail tant que celui-ci n’est pas résilié.

Il conserve une créance pour les loyers dus.

Il conserve, selon les circonstances, des garanties, un privilège, des actions contre des cautions et la faculté de demander la résiliation.

Mais chacun de ces droits change de forme.

La première erreur consiste à traiter tous les impayés comme une seule dette.

La date du jugement d’ouverture crée une frontière.

D’un côté, les loyers, charges et accessoires nés avant le jugement.

Ils entrent en principe dans le passif.

Ils doivent être déclarés.

Ils ne peuvent plus être poursuivis individuellement contre le débiteur dans les conditions ordinaires.

De l’autre, les sommes nées après le jugement.

Certaines doivent être payées à l’échéance.

Certaines bénéficient d’un rang favorable si les conditions légales sont réunies.

Certaines, au contraire, restent des créances ordinaires parce qu’elles ne sont pas nées pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur.

La deuxième erreur consiste à croire que l’ouverture de la procédure met fin au bail.

Le principe est inverse.

Le bail survit.

Une clause prévoyant sa résiliation du seul fait de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation est inefficace.

L’organe de la procédure peut décider de ne pas le poursuivre.

Le bailleur peut agir dans les cas et délais prévus par la loi.

Mais personne ne peut faire comme si le jugement avait, à lui seul, rendu les clés.

La troisième erreur consiste à confondre les voies de résiliation.

Le bailleur peut parfois agir devant le juge-commissaire sur le fondement du droit des procédures collectives.

Il peut parfois invoquer la clause résolutoire devant le juge du bail.

Ces routes ne demandent pas toujours les mêmes actes préalables.

La Cour de cassation rappelle notamment que la demande fondée directement sur le mécanisme propre à la procédure collective ne se confond pas avec la mise en œuvre de la clause résolutoire de l’article L. 145-41.

Un commandement peut être indispensable sur une route et inutile sur l’autre.

Une demande peut être recevable un jour et prématurée la veille.

La quatrième erreur consiste à croire que la reprise immédiate des locaux est toujours la meilleure victoire.

Un local vide coûte.

Il faut sécuriser.

Assurer.

Remettre en état.

Commercialiser.

Supporter la vacance.

Un bail poursuivi par une activité viable ou repris par un cessionnaire solvable peut valoir davantage qu’une résiliation rapide.

À l’inverse, attendre sans calendrier, sans information et sans surveillance transforme le propriétaire en financeur involontaire d’une occupation qui ne paie plus.

Ce Cahier ne propose donc pas une recette unique.

Il propose une méthode.

Identifier le jugement.

Figer la frontière temporelle.

Déclarer.

Surveiller.

Choisir la voie de droit.

Mesurer la valeur économique.

Préparer la cession ou la restitution.

Et documenter chaque étape.

Le bailleur n’a pas besoin de poursuivre plus fort.

Il a besoin de poursuivre juste.

Le jugement d’ouverture est un événement juridique avant d’être un événement comptable.

À compter de ce jugement, les créanciers ne peuvent plus se comporter comme si chacun réglait séparément son différend avec le débiteur.

Le droit rassemble.

Il suspend ou interdit les actions tendant au paiement d’une somme d’argent née avant le jugement.

Il suspend ou interdit également les actions en résolution d’un contrat fondées sur le défaut de paiement d’une dette antérieure.

Les procédures d’exécution sont arrêtées ou interdites dans les limites prévues par le Code de commerce.

Le bailleur qui détenait un échéancier, une promesse de règlement ou un commandement doit donc recommencer par une question simple :

À quelle date la créance est-elle née ?

Ce n’est pas toujours la date de la facture.

Ce n’est pas toujours la date de la relance.

Ce n’est pas toujours la date à laquelle le comptable a enregistré la somme.

La naissance d’une créance dépend du fait générateur de l’obligation.

Pour un loyer, le rattachement à la période d’occupation est central.

Pour une taxe refacturée, il faut lire le bail, identifier la période et vérifier le fait générateur.

Pour des réparations, il faut rechercher quand la dégradation ou le manquement s’est produit.

Pour une indemnité d’occupation, il faut connaître la date de résiliation et celle de la restitution effective.

La qualification ne se résout pas par une colonne intitulée « date de facture ».

Elle exige le contrat, le calendrier et la preuve.

Le jugement désigne aussi les organes de la procédure.

En sauvegarde ou en redressement, un administrateur judiciaire peut être nommé avec une mission de surveillance, d’assistance ou d’administration.

Un mandataire judiciaire représente l’intérêt collectif des créanciers et reçoit les déclarations de créances.

En liquidation, le liquidateur exerce les missions que la loi lui attribue et devient l’interlocuteur essentiel pour la poursuite du bail, sa cession ou la restitution.

Le jugement peut être suivi de décisions qui transforment encore le dossier :

• conversion d’une sauvegarde en redressement ;
• conversion d’un redressement en liquidation ;
• adoption d’un plan ;
• résolution d’un plan et ouverture d’une liquidation ;
• arrêt d’un plan de cession ;
• fin du maintien provisoire de l’activité.

Chaque décision doit être lue.

Chaque date doit être inscrite.

La Cour de cassation a rappelé en 2025 qu’une liquidation ouverte après la résolution d’un plan constitue une nouvelle procédure collective. Cette nouvelle ouverture peut faire obstacle à une résiliation fondée sur des loyers nés sous la procédure précédente si la décision de résiliation n’était pas devenue définitive.

Le dossier n’est donc jamais gouverné par une seule date.

Il possède une chronologie.

Un compte locatif unique devient dangereux le jour du jugement.

Il faut en construire deux.

Le premier compte regroupe les créances antérieures :

• loyers échus avant l’ouverture ;
• provisions ou régularisations rattachables à une période antérieure ;
• intérêts et pénalités dans la mesure où ils peuvent être revendiqués ;
• frais et indemnités dont le fait générateur est antérieur ;
• éventuels dommages liés à une inexécution déjà réalisée.

Le second regroupe les créances postérieures :

• loyers correspondant à l’occupation postérieure ;
• charges nées ou devenues dues au titre de cette occupation ;
• indemnités d’occupation postérieures à une résiliation, si les locaux ne sont pas restitués ;
• coûts ou dommages nés après l’ouverture, sous réserve de leur qualification exacte.

Cette séparation remplit quatre fonctions.

Elle permet d’abord de déclarer correctement le passif.

Elle empêche ensuite d’adresser une mise en demeure globale qui mélangerait une dette interdite de poursuite et une dette payable à l’échéance.

Elle permet de calculer le délai de trois mois applicable à l’action du bailleur pour les loyers et charges de l’occupation postérieure.

Elle donne enfin une vision économique honnête : l’exploitation courante paie-t-elle réellement son toit ?

Le compte postérieur doit être tenu à l’échéance, pas à la fin du trimestre.

Chaque appel doit distinguer :

• la période ;
• le loyer principal ;
• la TVA, si elle s’applique ;
• les provisions ;
• les régularisations ;
• les accessoires ;
• les paiements reçus ;
• leur imputation.

L’imputation est sensible.

Le débiteur ne peut pas librement payer les créances antérieures en dehors des exceptions légales.

Un virement sans référence ne doit pas être affecté mécaniquement au plus ancien impayé si cette imputation revient à contourner l’interdiction de payer le passé.

Il faut demander une ventilation.

Il faut écrire.

Il faut conserver.

Le relevé doit aussi identifier les sommes « à échoir » figurant dans la déclaration.

La déclaration de créance porte sur le montant dû au jour du jugement, avec l’indication des sommes à échoir et de leurs échéances lorsque cela est pertinent.

Elle ne transforme pas pour autant tous les loyers futurs en créances immédiatement admises.

Le maintien ou la résiliation du bail modifiera le paysage.

Le bailleur doit donc distinguer :

la dette existante ;

la dette éventuelle ;

et la dette qui naîtra de la poursuite effective du contrat.

Cette rigueur n’est pas administrative.

Elle conditionne la recevabilité, le rang et la stratégie.

Le commandement visant la clause résolutoire donne souvent au bailleur l’impression que la résiliation est déjà en marche.

En droit commun du bail commercial, l’article L. 145-41 prévoit que la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité.

Depuis le 28 mai 2026, le même article précise également que l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause pour non-paiement sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Mais la procédure collective superpose ses propres règles.

Si, au jour du jugement d’ouverture, la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée, l’action fondée sur des loyers antérieurs se heurte à l’arrêt des poursuites.

La Cour de cassation a jugé qu’une instance engagée avant l’ouverture pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison d’impayés antérieurs ne peut pas simplement continuer comme si le jugement n’avait pas existé.

La nuance décisive tient donc au degré d’achèvement de la résiliation.

Un commandement délivré n’est pas une résiliation définitive.

Un délai écoulé n’est pas toujours une décision définitive.

Une ordonnance frappée d’un recours ou susceptible de l’être doit être analysée avec précision.

Une décision ayant acquis l’autorité requise avant l’ouverture n’est pas placée dans la même situation.

Le bailleur doit immédiatement rassembler :

• le commandement et sa preuve de signification ;
• le décompte annexé ;
• l’assignation ;
• les conclusions ;
• l’ordonnance ou le jugement ;
• les actes de notification ;
• les certificats de non-recours, s’ils existent ;
• la date et la nature exacte du jugement d’ouverture.

Il doit ensuite répondre à trois questions.

La résiliation était-elle définitivement acquise avant l’ouverture ?

La demande repose-t-elle sur une dette antérieure ou postérieure ?

La voie choisie est-elle la clause contractuelle ou le mécanisme autonome du Code de commerce ?

La mauvaise réponse produit deux risques opposés.

Continuer une action irrecevable et perdre du temps.

Ou abandonner une position définitivement acquise alors qu’elle pouvait encore être opposée.

Le commandement n’est donc ni sauvé ni anéanti par une formule.

Il doit être situé dans la chronologie.

Le bailleur reçoit parfois l’information plusieurs jours après le jugement.

Parfois par le mandataire.

Parfois par le locataire.

Parfois en découvrant une annonce au BODACC.

Il ne doit pas attendre un courrier complet.

Dans les quarante-huit premières heures, il faut obtenir :

• le jugement d’ouverture ;
• l’extrait BODACC et sa date de publication ;
• l’identité du mandataire judiciaire ;
• l’identité et la mission de l’administrateur, s’il en existe un ;
• l’identité du juge-commissaire ;
• le numéro RG de la procédure ;
• la date de cessation des paiements éventuellement fixée ;
• la date prévisible de fin de période d’observation ;
• les coordonnées du greffe compétent.

Il faut ensuite photographier le dossier locatif.

Le bail et ses avenants.

Les actes de cession antérieurs.

L’état des lieux d’entrée.

Les diagnostics.

Le dépôt de garantie.

Les garanties bancaires.

Les cautions.

Les assurances.

Les autorisations administratives.

Le relevé détaillé du compte.

Les commandements.

Les constats.

Les correspondances sur les travaux ou les désordres.

Le bailleur doit aussi vérifier le fonds de commerce.

Existe-t-il des inscriptions ?

La demande de résiliation doit-elle être notifiée aux créanciers inscrits en application de l’article L. 143-2 du Code de commerce ?

Ce texte impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail d’un immeuble où s’exploite un fonds grevé d’inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits. Le jugement ne peut intervenir qu’après l’écoulement d’un mois à compter de cette notification.

Ce point est régulièrement oublié.

Il peut retarder ou fragiliser la procédure au moment où chaque semaine compte.

Enfin, le bailleur doit ouvrir un journal de bord.

Une ligne par événement.

Une pièce par affirmation.

Une preuve d’envoi par demande.

Une preuve de réception par mise en demeure.

Une échéance par alerte.

Le droit des procédures collectives est un droit de délais courts.

Mais le risque principal n’est pas toujours la brièveté.

C’est l’absence de système.

Le jugement d’ouverture ne résilie pas le bail.

Le principe est essentiel.

La loi neutralise les stipulations qui feraient de l’ouverture de la procédure une cause automatique de rupture.

En sauvegarde et en redressement, le bail est gouverné notamment par les articles L. 622-13, L. 622-14 et, par renvoi, L. 631-14 du Code de commerce.

En liquidation, les articles L. 641-11-1 et L. 641-12 prennent le relais.

Le contrat en cours ne peut pas être résilié du seul fait que le débiteur n’a pas exécuté, avant l’ouverture, ses obligations.

Pour le bailleur, cette inexécution antérieure devient d’abord une créance à déclarer.

Le bail subsiste avec ses obligations réciproques.

Le bailleur doit maintenir la jouissance dans les conditions du contrat.

Le débiteur ou l’organe compétent doit fournir la prestation promise pour la poursuite, c’est-à-dire payer les loyers et charges courants dans les conditions légales.

Le droit recherche une continuité utile.

Un restaurant sans local n’a plus d’exploitation.

Un commerce de détail sans emplacement n’a plus de clientèle de passage.

Un atelier sans autorisation ni équipements ne se transfère pas en quelques jours.

Le bail est donc souvent l’un des actifs opérationnels les plus importants de la procédure, même si l’immeuble appartient à un tiers.

Cette place économique explique les limites imposées au bailleur.

Elle ne justifie pas que l’occupation devienne gratuite.

La poursuite est une équation.

Le local est nécessaire à l’activité.

Le loyer courant doit pouvoir être payé.

La procédure doit décider si le contrat mérite d’être conservé.

Le bailleur doit, de son côté, apprécier si la poursuite protège réellement ses intérêts.

Une activité affaiblie peut se redresser.

Un plan de cession peut amener un meilleur preneur.

Mais une poursuite sans trésorerie, sans assurance et sans entretien peut aggraver rapidement l’exposition.

Le principe de survie ne doit donc être confondu ni avec une garantie de paiement ni avec une obligation d’attendre indéfiniment.

Le réflexe du cocontractant consiste souvent à mettre l’administrateur en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat.

Pour de nombreux contrats en cours, l’article L. 622-13 organise effectivement un mécanisme de prise de position.

Le bail affecté à l’activité du débiteur possède toutefois un régime spécial.

L’article L. 622-14 ne renvoie qu’aux I et II de l’article L. 622-13.

La mise en demeure générale et la résiliation de plein droit après un mois de silence, prévues au III pour d’autres contrats, ne doivent donc pas être transposées mécaniquement au bail.

Cette précision évite une erreur fréquente :

écrire que le bail serait automatiquement résilié un mois après une demande restée sans réponse.

Le bailleur peut et doit demander une position.

Mais il ne doit pas présenter le silence comme produisant un effet que le régime spécial ne lui attache pas.

La demande utile porte sur des faits concrets :

• le bail est-il poursuivi ?
• qui en assure la gestion ?
• le local demeure-t-il exploité ?
• les échéances postérieures seront-elles payées ?
• une cession est-elle envisagée ?
• une assurance valide est-elle maintenue ?
• des travaux urgents sont-ils nécessaires ?
• les clés, alarmes et accès sont-ils identifiés ?

En sauvegarde ou en redressement, l’administrateur décide, selon sa mission et les règles applicables, de poursuivre ou non le bail.

Lorsque le bailleur est informé de la décision de ne pas le continuer, la résiliation intervient au jour de cette information.

En liquidation, le liquidateur dispose également de la faculté de poursuivre ou de ne pas poursuivre le bail dans le cadre de l’article L. 641-12.

La lettre du bailleur doit donc rechercher une réponse opposable, sans inventer un automatisme.

Elle doit aussi réserver les droits :

déclaration des créances antérieures ;

paiement des loyers postérieurs ;

résiliation selon les voies disponibles ;

protection de l’immeuble ;

information sur toute offre de cession.

Une demande claire obtient rarement toutes les réponses.

Elle crée cependant une trace.

Et, dans un dossier ultérieurement discuté, la trace compte.

Le bailleur constate parfois que le premier loyer postérieur n’est pas payé.

Il veut agir immédiatement.

La loi lui impose d’attendre.

En sauvegarde ou en redressement, l’article L. 622-14 prévoit que le bailleur ne peut demander ou faire constater la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à l’occupation postérieure qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.

En liquidation, l’article L. 641-12 renvoie à ce régime pour les loyers et charges postérieurs au jugement de liquidation.

Le délai ne signifie pas que le loyer devient gratuit.

La créance reste payable à l’échéance si elle répond aux conditions légales.

Le bailleur peut la réclamer.

Il peut mettre en demeure.

Il peut documenter l’impayé.

Il ne peut simplement pas introduire avant le terme légal l’action fondée sur cet impayé pour obtenir la résiliation du bail.

La Cour de cassation juge avec rigueur le point de départ et la recevabilité.

Dans un arrêt du 18 janvier 2023, elle a retenu que la demande introduite avant l’expiration du délai était irrecevable. Elle a également précisé que, lorsqu’une liquidation est ouverte après la résolution d’un plan, cette liquidation constitue une nouvelle procédure : le délai de trois mois repart du nouveau jugement.

Le calendrier doit donc comporter :

• J : date du jugement d’ouverture ;
• J + 1 mois : contrôle du premier cycle de facturation ;
• J + 2 mois : préparation des pièces et de la stratégie ;
• terme des trois mois : vérification exacte de l’expiration ;
• lendemain utile : introduction de la demande, si la dette demeure et si la résiliation reste souhaitable.

Il faut également suivre le paiement jusqu’à la décision.

Le 10 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé que le juge-commissaire doit vérifier, au jour où il statue, que les loyers et charges postérieurs invoqués demeurent impayés. Un règlement intervenu après la saisine mais avant la décision peut donc faire obstacle au constat de la résiliation.

Cette jurisprudence transforme le contentieux en course mobile.

Le bailleur peut avoir été recevable lorsqu’il a saisi.

Il peut perdre l’effet recherché si la dette est apurée avant que le juge statue.

Il doit donc actualiser le décompte avant l’audience.

Et il doit toujours distinguer le souhait de sanctionner l’impayé du véritable objectif économique :

reprendre les locaux ;

obtenir le paiement ;

ou sécuriser une cession.

Il n’existe pas une seule action en résiliation.

Le bailleur doit d’abord choisir son fondement.

La première voie est propre à la procédure collective.

Elle permet de demander au juge-commissaire de constater ou prononcer les effets prévus par les articles L. 622-14 ou L. 641-12.

Lorsqu’elle est fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges postérieurs, elle suppose le respect du délai de trois mois.

La Cour de cassation a jugé, le 9 octobre 2019, que cette voie est distincte de l’action mettant en œuvre la clause résolutoire du bail. Le bailleur qui saisit le juge-commissaire sur le fondement autonome du droit des procédures collectives n’a pas à délivrer préalablement le commandement exigé par l’article L. 145-41.

La seconde voie consiste précisément à invoquer la clause résolutoire contractuelle.

Elle obéit à l’article L. 145-41 :

commandement ;

délai d’un mois ;

mentions obligatoires ;

possibilité de délais et de suspension sous les conditions désormais renforcées depuis le 28 mai 2026 ;

et saisine de la juridiction compétente en matière de bail commercial.

Le recours à cette voie n’efface pas les règles de la procédure collective.

La dette fondant l’action doit être poursuivable.

Le délai de trois mois applicable aux loyers postérieurs doit être respecté lorsqu’il gouverne la demande.

Les organes de la procédure doivent être appelés dans les formes utiles.

Les créanciers inscrits doivent être avisés lorsque l’article L. 143-2 l’exige.

En liquidation, une troisième hypothèse doit être isolée.

L’article L. 641-12 permet au bailleur d’agir pour des causes antérieures au jugement de liquidation, ou au jugement d’ouverture de la procédure précédente lorsque la liquidation succède à une sauvegarde ou à un redressement. S’il ne l’a pas déjà fait, il doit introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation.

Ce délai n’est pas le même que celui qui interdit d’agir avant trois mois pour les loyers postérieurs.

L’un est un délai pour agir.

L’autre est un délai avant d’agir.

Les confondre peut être fatal.

Le choix doit être écrit dans une note d’orientation avant le premier acte :

fait générateur ;

date ;

fondement ;

juge ;

acte préalable ;

personnes à appeler ;

délai ;

objectif.

Le bailleur ne perd pas toujours parce qu’il n’a pas de droit.

Il perd parfois parce qu’il emprunte la mauvaise porte.

Le loyer concentre l’attention.

Le bail contient pourtant d’autres obligations.

Assurer les locaux.

Exploiter selon la destination.

Entretenir.

Respecter les règles de sécurité.

Ne pas sous-louer sans autorisation.

Ne pas transformer les lieux sans accord.

Exécuter les travaux contractuellement mis à la charge du preneur.

La procédure collective ne rend pas ces obligations invisibles.

Mais le traitement du manquement dépend encore de sa date, de sa nature et de la procédure.

En période d’observation, l’article L. 622-14 neutralise expressément toute clause qui ferait du défaut d’exploitation une cause de résiliation du bail.

Un local fermé pendant l’observation ne suffit donc pas, à lui seul, à déclencher la rupture si le bailleur invoque simplement une obligation d’exploitation.

Pour les autres manquements, il faut distinguer :

le manquement antérieur, qui peut être affecté par l’arrêt des poursuites lorsqu’il se rattache à une obligation de paiement ;

le manquement postérieur, dont la poursuite peut justifier une action ;

et le risque immédiat pour l’immeuble, qui impose parfois des mesures conservatoires ou urgentes.

La preuve doit être préparée sans attendre.

Constat de commissaire de justice.

Rapport d’expert.

Photographies datées.

Courriers de l’assureur.

Mises en demeure précises.

Rapports de sécurité.

Échanges avec le syndic.

Factures d’intervention.

Le bailleur doit éviter les formulations globales :

« les locaux sont mal entretenus » ;

« l’activité n’est plus conforme » ;

« le locataire met l’immeuble en danger ».

Chaque grief doit correspondre à une clause, un fait, une date et une preuve.

Les atteintes environnementales demandent une prudence particulière.

La Cour de cassation a déjà refusé de conférer automatiquement le rang favorable des créances postérieures à une obligation de dépollution née après la liquidation lorsque cette créance n’était pas née pour les besoins de la procédure.

Le simple caractère postérieur ne suffit donc pas.

Il faut toujours franchir deux questions :

quand la créance est-elle née ?

pourquoi est-elle née ?

La déclaration de créance est l’acte central du bailleur pour le passé.

Elle ne garantit pas le paiement.

Elle évite que le droit au paiement disparaisse du débat.

En principe, les créanciers dont la créance est née avant le jugement adressent leur déclaration au mandataire judiciaire ou au liquidateur.

Le délai de droit commun est de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC pour les créanciers établis en France métropolitaine, sous réserve des règles spéciales applicables à certaines situations.

Le bailleur ne doit pas attendre un avis personnel.

La loi prévoit une information personnelle notamment pour certains titulaires de sûretés publiées ou de contrats publiés.

Mais l’absence de courrier n’est pas une stratégie.

La publication déclenche le calendrier.

La déclaration doit identifier :

• le créancier et son représentant ;
• le débiteur ;
• la procédure ;
• le montant de la créance au jour du jugement ;
• les sommes à échoir et leurs dates, lorsque cela s’applique ;
• la nature du privilège ou de la sûreté invoquée ;
• les éléments de calcul ;
• les pièces justificatives ;
• le caractère définitif, provisionnel, éventuel ou contesté des postes.

Le bailleur doit joindre le bail, les avenants, le décompte, les appels, les factures, les preuves de paiement et les actes utiles.

Il doit surtout expliquer.

Une déclaration qui annonce « 87 450 euros, sauf à parfaire » sans ventilation invite la contestation.

Une déclaration qui sépare loyer, charges, taxe foncière, indemnité, frais et garantie permet au mandataire et au juge de comprendre l’origine de chaque somme.

La créance doit être évaluée même si son montant n’est pas encore définitivement fixé.

Le droit ne demande pas l’impossible.

Il demande une estimation explicable.

La signature et le pouvoir doivent également être sécurisés.

La déclaration peut être faite par le créancier, un préposé ou un mandataire.

Une régularisation ou une ratification peut être admise jusqu’à ce que le juge statue sur l’admission, mais il est imprudent de construire la stratégie sur une réparation future.

Le débiteur qui a porté une créance à la connaissance du mandataire est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas envoyé sa propre déclaration.

Cette protection ne dispense pas le bailleur d’agir.

Le débiteur peut s’être trompé.

Il peut avoir omis les charges.

Il peut avoir nié le privilège.

Il peut avoir inscrit un montant ancien.

Déclarer soi-même permet de maîtriser le périmètre.

La déclaration doit enfin être conservée avec sa preuve de réception.

Le fond sans la preuve de l’envoi laisse le bailleur sans défense.

Toutes les créances postérieures ne sont pas égales.

L’article L. 622-17 organise, en sauvegarde et en redressement, le paiement à l’échéance de certaines créances nées régulièrement après le jugement :

pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation ;

ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période.

Le loyer correspondant à la mise à disposition effective des locaux pendant la poursuite du bail entre normalement dans cette logique de contrepartie.

En liquidation, l’article L. 641-13 pose un régime comparable, adapté à cette procédure.

Le bailleur ne doit pourtant pas réduire son analyse à une formule :

« postérieur égale privilégié ».

Il faut vérifier :

• la régularité de la naissance de la créance ;
• la période d’occupation ;
• l’utilité ou la contrepartie ;
• la poursuite effective du bail ;
• l’identité du débiteur de la somme ;
• la date de la résiliation et celle de la restitution ;
• le respect des formalités d’information.

Les créances éligibles doivent être payées à l’échéance.

Si elles ne le sont pas, la loi organise un rang de paiement.

Mais le bénéfice de ce rang peut être perdu lorsque la créance impayée n’est pas portée à la connaissance de l’organe compétent dans le délai légal.

En sauvegarde ou redressement, l’article L. 622-17 prévoit un délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation.

En liquidation, l’article L. 641-13 prévoit notamment un délai de six mois à compter de la publication du jugement de liquidation, ou d’un an à compter du jugement arrêtant le plan de cession lorsqu’il existe.

Le bailleur doit donc établir un circuit distinct de la déclaration de créance antérieure.

À chaque échéance :

appel ;

contrôle ;

relance ;

mise en demeure ;

information de l’administrateur, du mandataire ou du liquidateur ;

preuve de réception ;

mise à jour du tableau ;

décision sur la résiliation.

Il doit aussi vérifier le rang réel qu’il peut invoquer.

En liquidation, l’article L. 643-8 place le privilège spécial mobilier du bailleur dans l’ordre légal, avec une limite de six mois de loyers au rang concerné.

L’article L. 622-16 encadre également le privilège du bailleur pour les loyers antérieurs et distingue selon que le bail est ou non résilié.

Un privilège n’est pas une caisse.

Il donne un rang sur un actif disponible.

Si les biens grevés n’existent plus, ont peu de valeur ou sont absorbés par des rangs supérieurs, le paiement peut rester très faible.

La bonne surveillance ne promet pas le recouvrement.

Elle évite de perdre un rang déjà fragile.

Le dépôt de garantie rassure.

Il peut aussi tromper.

Tant que le bail se poursuit, le dépôt garantit l’exécution du contrat selon ses stipulations.

Il n’est pas automatiquement acquis au bailleur le jour de l’ouverture.

Il ne doit pas être imputé sans analyse sur une dette antérieure si cette imputation revient à réaliser un paiement interdit.

Lorsque le bail prend fin, une compensation peut être envisagée si les créances sont réciproques, certaines, liquides et exigibles, ou si les conditions de la compensation de créances connexes sont réunies.

Le Code de commerce admet la compensation de créances connexes malgré l’interdiction de payer les dettes antérieures.

La jurisprudence reconnaît la connexité entre la créance locative du bailleur et la créance de restitution du dépôt dans certaines configurations liées au même bail.

Mais le bailleur doit résister au raccourci :

« j’ai trois mois de dépôt, je ne déclare donc que le solde ».

Il est généralement plus sûr de déclarer la créance selon son montant et de décrire distinctement le dépôt, sa fonction et l’éventuelle compensation invoquée.

La garantie bancaire autonome, la caution bancaire et le cautionnement personnel ne produisent pas les mêmes effets.

Il faut lire l’acte.

Une garantie autonome obéit à son texte et à ses conditions d’appel.

Une caution peut opposer certaines règles de la procédure selon la nature de celle-ci et sa propre qualité.

Pendant la période d’observation, les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle bénéficient notamment de la suspension des poursuites prévue par l’article L. 622-28, sous réserve des mesures conservatoires permises.

Dans un plan de sauvegarde, les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle, ou affecté ou cédé un bien en garantie, peuvent en principe se prévaloir des dispositions du plan en application de l’article L. 626-11. Les personnes morales en sont exclues.

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2021, ce bénéfice s’étend également au plan de redressement par l’application du chapitre VI du titre II à ce plan, prévue par l’article L. 631-19. L’ancienne règle contraire ne doit plus être utilisée pour les procédures ouvertes sous le droit actuel.

En liquidation, le renvoi limité de l’article L. 641-3 modifie encore le régime.

Chaque action contre une caution exige donc quatre vérifications :

• sauvegarde, redressement ou liquidation ;
• personne physique ou personne morale ;
• cautionnement, garantie autonome ou autre sûreté ;
• dette couverte, plafond, durée et formalités d’appel.

Le bailleur doit également préserver les mesures conservatoires lorsque le droit les autorise.

Attendre la fin de la procédure pour découvrir que la caution a organisé son insolvabilité est une erreur de stratégie.

Mais agir contre elle pendant une période de suspension est une erreur de droit.

La sûreté n’est utile que si son mode d’emploi est connu avant la crise.

Le loyer principal est rarement le poste le plus difficile.

Les difficultés apparaissent dans les marges.

Taxe foncière.

Charges de copropriété.

Consommations.

Travaux.

Assurance.

Honoraires.

Indemnité d’occupation.

Remise en état.

Pollution.

Perte de loyers pendant les travaux.

Pour chacun de ces postes, trois questions doivent être posées :

le bail permet-il la refacturation ?

quand l’obligation est-elle née ?

quel régime de la procédure lui est applicable ?

Une régularisation adressée après le jugement peut concerner une période antérieure.

Elle ne devient pas postérieure par la seule date de la facture.

Une taxe appelée après le jugement peut trouver son fait générateur et sa répartition dans des règles qui demandent une analyse distincte.

Une indemnité d’occupation suppose que le bail soit résilié ou arrivé à son terme et que les locaux restent occupés.

Elle naît au fil de l’occupation.

Sa qualification dépend du calendrier de la résiliation et de la restitution.

Les réparations sont plus délicates encore.

La Cour de cassation a jugé que la créance de remise en état peut être antérieure lorsque les dégradations ou le défaut d’entretien se sont produits avant le jugement, même si les clés sont restituées après.

Dans un autre arrêt, elle a précisé que la créance du bailleur ne bénéficie du régime favorable de l’article L. 622-17 que si les dégradations sont survenues pendant la période d’observation. La seule restitution pendant cette période ne suffit pas.

Le bailleur doit donc préserver la preuve de l’état des locaux dans le temps.

Un état des lieux d’entrée précis.

Des constats intermédiaires lorsqu’un incident survient.

Les demandes d’accès.

Les mises en demeure d’entretenir.

Les rapports techniques.

L’état des lieux de sortie.

Sans cette chronologie, la créance de travaux devient un bloc difficile à dater.

La perte de chance de relouer, les loyers perdus pendant la remise en état et les pénalités contractuelles demandent également une analyse autonome.

Ils ne bénéficient pas automatiquement du même rang que le loyer courant.

L’article L. 622-17 exclut d’ailleurs du bénéfice de son régime certaines indemnités et pénalités résultant de la résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi.

Le bailleur doit donc abandonner l’idée d’un « solde de tout compte » unique.

Chaque poste possède son droit.

La déclaration n’est pas la fin du processus.

Le mandataire vérifie.

Le débiteur conteste parfois.

Le bailleur reçoit alors une lettre l’invitant à fournir des explications.

Cette lettre ne doit jamais être transmise au comptable sans calendrier.

Le Code de commerce enferme la réponse du créancier dans un délai de trente jours dans les conditions prévues par l’article L. 622-27.

L’absence de réponse peut priver le créancier de la possibilité de contester ultérieurement la proposition du mandataire, sauf exceptions.

La réponse doit reprendre poste par poste :

• la somme contestée ;
• le fondement contractuel ;
• la période ;
• le fait générateur ;
• la pièce ;
• le calcul ;
• le privilège ou la sûreté ;
• la conclusion demandée.

Le juge-commissaire statue ensuite sur l’admission, le rejet ou l’incompétence lorsque la contestation dépasse ses pouvoirs.

Les voies de recours en matière de procédure collective sont brèves et techniques.

Le délai d’appel est souvent de dix jours à compter de la notification, sous réserve des dispositions et recours propres à la décision concernée.

Il faut donc faire analyser l’ordonnance le jour de sa réception.

La forclusion de déclaration possède, elle aussi, un régime de relevé.

Le créancier peut demander à être relevé s’il démontre notamment que sa défaillance n’est pas due à son fait ou résulte d’une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste.

La demande est enfermée dans des délais.

Le délai général est de six mois à compter de la publication du jugement, avec les adaptations prévues par l’article L. 622-26.

Le relevé n’est pas une seconde chance automatique.

Il exige une cause, une preuve et une saisine utile.

Le bailleur doit donc organiser trois alertes distinctes :

BODACC plus deux mois ;

réception d’une contestation plus trente jours ;

réception d’une décision plus analyse immédiate du recours.

L’oubli d’une date peut coûter davantage que l’impayé lui-même.

Le droit répond à la question :

Puis-je résilier ?

La stratégie doit répondre à une autre :

Dois-je résilier ?

Le bailleur qui ne reçoit plus le loyer voit naturellement la reprise comme la seule issue.

Elle peut l’être.

Mais la comparaison doit porter sur deux scénarios complets.

Scénario de poursuite

Le bail reste en vigueur.

L’activité occupe les locaux.

Les loyers courants doivent être payés.

Un plan ou une cession peut stabiliser la relation.

Le bailleur conserve toutefois le risque d’un nouvel impayé, de dégradations ou d’une occupation prolongée.

Scénario de reprise

Le bail est résilié.

Le bailleur récupère la maîtrise du local après restitution effective et, si nécessaire, expulsion.

Il supporte les coûts de sécurisation, d’assurance, de remise en état, de commercialisation et de vacance.

Il peut bénéficier d’un marché locatif plus favorable.

Il peut aussi découvrir que le loyer contractuel était supérieur au marché et qu’aucun preneur équivalent ne se présentera rapidement.

La décision doit être modélisée sur douze ou vingt-quatre mois.

Valeur du loyer actuel.

Probabilité de paiement.

Montant de la dette postérieure.

État des garanties.

Coût de la vacance.

Coût des travaux.

Délai de relocation.

Valeur locative de marché.

Qualité des candidats à la reprise.

Spécificité des installations.

Risque environnemental.

Le bailleur doit également considérer la valeur du bail pour la procédure.

Un emplacement rare peut attirer des offres.

Une résiliation immédiate peut supprimer cet actif et réduire la probabilité d’un repreneur capable de payer les loyers futurs.

Mais préserver le bail uniquement pour « aider l’entreprise » n’est pas une stratégie si personne ne paie le courant.

Le point d’équilibre est simple à formuler :

la poursuite doit acheter une chance raisonnable de paiement ou de cession ;

elle ne doit pas seulement acheter du temps au débiteur avec l’argent du bailleur.

Le plan de cession est l’instant où le bailleur découvre que son contrat peut être transféré sans son accord.

L’article L. 642-7 prévoit que le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture nécessaires au maintien de l’activité et que le jugement emporte leur cession.

Les contrats sont exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture, malgré les clauses contraires.

La clause qui imposerait au cessionnaire du bail des obligations solidaires avec le cédant est réputée non écrite dans ce contexte. Elle ne peut donc servir à lui transférer, par ce seul mécanisme, la dette locative antérieure du cédant.

Le bailleur est entendu.

Il peut produire une note.

Il peut documenter les risques.

Il ne choisit cependant pas seul le cessionnaire.

Son intervention doit donc être utile.

Il ne suffit pas d’écrire :

« Je m’oppose à la cession. »

Il faut apporter au tribunal des éléments vérifiables :

• montant exact du loyer et des charges ;
• état des paiements postérieurs ;
• destination contractuelle ;
• contraintes techniques de l’immeuble ;
• autorisations nécessaires ;
• travaux exigés par l’activité proposée ;
• capacité du candidat à entretenir et assurer ;
• incompatibilités avec la copropriété ;
• garanties offertes ;
• éventuelle nécessité de reconstituer le dépôt de garantie ;
• antécédents d’exploitation du repreneur.

Le tribunal peut autoriser l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires après avoir entendu le bailleur.

Cette faculté ne permet pas n’importe quelle déspécialisation.

Elle impose toutefois au propriétaire de préparer une analyse concrète de l’activité envisagée :

nuisances ;

charges ;

extraction ;

accessibilité ;

urbanisme ;

assurance ;

compatibilité avec le règlement de copropriété.

Le bailleur doit aussi surveiller la date d’entrée en jouissance et la frontière des dettes.

Le cessionnaire n’est pas, par principe, tenu de toutes les obligations nées avant la cession.

Il doit en revanche exécuter le contrat transféré pour l’avenir dans les conditions fixées par la décision et le bail.

La Cour de cassation a notamment retenu que le cessionnaire devait reconstituer le dépôt de garantie prévu au contrat lorsqu’il entre dans le bail cédé par le plan.

Le plan de cession retire au bailleur un pouvoir de choix.

Il ne lui retire pas le droit d’informer le choix.

Toutes les cessions ne sont pas réalisées dans un plan.

En liquidation, le liquidateur peut céder isolément le bail.

L’article L. 641-12 précise alors qu’il le cède dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur, avec les droits et obligations qui s’y rattachent.

La clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Pour le reste, les conditions du bail retrouvent une place déterminante.

Agrément.

Acte authentique.

Intervention du bailleur.

Notification.

Cession avec le fonds.

Destination.

Formalités.

La jurisprudence distingue clairement cette cession isolée du transfert judiciaire opéré par un plan.

La Cour de cassation a jugé qu’une cession isolée devait respecter les formalités contractuelles imposant notamment un acte authentique et la présence du bailleur.

Elle a également jugé qu’une clause interdisant la cession du bail séparément du fonds devait être respectée dans une cession isolée.

Le bailleur ne doit donc pas recevoir un projet d’acte la veille de la signature et répondre seulement sur le prix.

Il doit contrôler :

• la nature exacte de la vente ;
• le fondement de l’ordonnance ;
• les clauses de cession ;
• la destination ;
• l’identité et la solvabilité du candidat ;
• l’assurance ;
• le dépôt de garantie ;
• la date de transfert ;
• le sort des clés ;
• la répartition des loyers ;
• les travaux prévus ;
• les inscriptions et autorisations.

Il doit également distinguer les clauses opposables de celles que la loi neutralise.

Exiger la solidarité du liquidateur ou du débiteur après la cession est inutile lorsque la loi la répute non écrite.

Exiger le respect d’une formalité valide de cession isolée peut, au contraire, être décisif.

La force d’une clause dépend du véhicule de cession.

La résiliation ne rend pas les clés.

La non-poursuite ne vide pas les locaux.

La liquidation ne nettoie pas l’immeuble.

Le bailleur doit organiser la restitution comme une opération distincte.

La première étape est juridique.

Quelle est la date de résiliation ?

Qui a le pouvoir de remettre les clés ?

L’activité est-elle maintenue provisoirement ?

Une cession est-elle encore recherchée ?

Une décision d’expulsion est-elle nécessaire ?

La deuxième étape est matérielle.

Inventaire.

État des lieux contradictoire.

Photographies.

Relevés de compteurs.

Clés et badges.

Codes d’alarme.

Documents techniques.

Produits dangereux.

Déchets.

Archives.

Matériels appartenant à des tiers.

Biens revendiqués.

Le bailleur ne peut pas traiter comme abandonné tout ce qui reste sur place.

Les biens peuvent appartenir au débiteur, à un crédit-bailleur, à un fournisseur bénéficiaire d’une réserve de propriété ou à un tiers.

Ils peuvent faire l’objet d’une revendication.

Ils doivent être inventoriés et leur sort organisé avec le liquidateur.

La troisième étape est assurantielle.

À quelle date l’assurance du preneur cesse-t-elle ?

Le propriétaire doit-il souscrire une garantie vacance ?

Les systèmes de sécurité restent-ils actifs ?

Un risque de dégât des eaux, d’incendie ou d’intrusion existe-t-il ?

La quatrième étape est financière.

Indemnité d’occupation jusqu’à la restitution.

Réparations.

Nettoyage.

Enlèvement.

Sécurisation.

Remise aux normes.

Chaque coût doit être daté, justifié et rattaché à son fait générateur.

Le bailleur doit résister à deux tentations.

Reprendre unilatéralement les locaux sans titre ni remise certaine.

Signer un procès-verbal de restitution trop général qui détruit la preuve des dégradations.

La clé remise est une date.

L’état des lieux est une preuve.

La restitution est un dossier.

Le bailleur apprend l’ouverture de la procédure.

Il dispose de peu d’informations.

Il ne doit pourtant pas improviser.

Dans les trois premières heures

Obtenir le jugement.

Identifier la procédure.

Noter la date du jugement et celle de la publication.

Suspendre les relances automatiques portant indistinctement sur l’ancien et le nouveau.

Prévenir le gestionnaire, le comptable et l’avocat.

Dans les vingt-quatre heures

Créer les comptes avant et après jugement.

Rassembler le bail, les avenants, le dépôt et les garanties.

Établir le décompte au jour exact de l’ouverture.

Identifier les procédures en cours.

Vérifier les inscriptions sur le fonds.

Contrôler l’assurance et les risques urgents.

Dans les quarante-huit heures

Écrire aux organes de la procédure.

Demander la position sur la poursuite.

Transmettre les coordonnées de facturation.

Réserver le paiement des loyers courants.

Demander l’information sur toute cession.

Mettre en place l’alerte BODACC plus deux mois.

Calculer la date de fin du délai de trois mois.

Dans les soixante-douze heures

Arrêter la stratégie provisoire :

poursuite surveillée ;

négociation ;

préparation de la résiliation ;

protection urgente de l’immeuble ;

action contre une garantie ;

préparation à la cession ;

préparation à la restitution.

La stratégie restera révisable.

Elle ne sera plus aveugle.

Le bailleur doit ensuite instaurer un rythme.

Contrôle hebdomadaire du compte postérieur.

Point mensuel sur l’activité.

Réexamen à chaque décision du tribunal.

Actualisation avant toute audience.

Le droit donne rarement au bailleur tout ce qu’il voudrait.

Il lui donne toutefois une architecture.

À condition de l’utiliser avant que les délais ne la ferment.

Le propriétaire du prologue voulait savoir si son commandement restait valable.

La question était légitime.

Elle était trop étroite.

Le véritable dossier comprenait :

une créance antérieure à déclarer ;

des loyers postérieurs à surveiller ;

un délai de trois mois ;

une clause résolutoire ;

un juge-commissaire ;

des créanciers inscrits ;

une garantie ;

un immeuble à protéger ;

et peut-être un repreneur.

La procédure collective n’efface pas le droit du bailleur.

Elle le fragmente.

Chaque fragment possède sa voie.

Le passé entre dans le passif.

Le présent exige le paiement à l’échéance.

Le futur dépend de la poursuite, de la résiliation ou de la cession.

Le bailleur efficace ne confond pas ces temps.

Il ne mélange pas les décomptes.

Il ne délivre pas un commandement parce qu’il ne sait pas quoi faire d’autre.

Il ne saisit pas le juge avant l’expiration du délai.

Il ne croit pas qu’un privilège garantit l’encaissement.

Il ne suppose pas que le tribunal lui demandera son accord pour transférer le bail dans un plan.

Il ne récupère pas les locaux sans organiser la preuve et le sort des biens.

Il mesure.

Il qualifie.

Il décide.

Parfois, il résilie.

Parfois, il attend.

Parfois, il négocie avec le repreneur.

Parfois, il préfère un bail vivant à un local vide.

Mais il sait pourquoi.

La question n’est donc pas :

« Comment forcer le locataire en procédure collective à payer comme avant ? »

Le droit répond qu’il ne paiera pas comme avant.

La bonne question est :

« Quelle créance, contre qui, par quelle voie, à quelle date, et pour protéger quelle valeur ? »

Lorsque cette phrase guide le dossier, le bailleur cesse de subir le calendrier.

Il recommence à le piloter.

Jugement

• Obtenir la copie intégrale.
• Relever la date, la procédure, le tribunal et le numéro RG.
• Identifier l’administrateur, sa mission, le mandataire ou le liquidateur.
• Relever la date de publication au BODACC.

Bail

• Rassembler bail et avenants.
• Vérifier destination, clause résolutoire, cession, agrément et assurances.
• Identifier dépôt, garantie autonome et cautions.
• Vérifier les inscriptions sur le fonds.

Comptes

• Arrêter le compte au jour du jugement.
• Ouvrir un sous-compte postérieur.
• Contrôler l’imputation des paiements.
• Préparer la déclaration.

Procédure

• Auditer commandements et instances.
• Calculer BODACC plus deux mois.
• Calculer jugement plus trois mois.
• Identifier les notifications aux créanciers inscrits.

Immeuble

• Contrôler assurance, occupation et sécurité.
• Documenter les désordres.
• Identifier les biens appartenant à des tiers.
• Préparer l’accès contradictoire.

Jour J - Jugement d’ouverture

La frontière entre créances antérieures et postérieures est fixée.

Publication au BODACC

Le délai de déclaration de droit commun commence à courir.

BODACC + deux mois

Échéance ordinaire de déclaration pour le créancier établi en métropole, sous réserve des régimes spéciaux.

Jugement + trois mois

Terme avant lequel le bailleur ne peut agir en résiliation pour les loyers et charges afférents à l’occupation postérieure.

Liquidation : publication + trois mois

Date limite particulière pour introduire, si cela n’a pas déjà été fait, la demande fondée sur certaines causes antérieures visées par l’article L. 641-12.

Contestation reçue + trente jours

Délai à traiter immédiatement pour répondre à la proposition de rejet ou de réduction dans les conditions de l’article L. 622-27.

Décision reçue

Analyse immédiate de la voie et du délai de recours ; de nombreux délais sont de dix jours.

Fin de période d’observation + un an

Échéance prévue par l’article L. 622-17 pour porter à la connaissance de l’organe compétent certaines créances postérieures impayées et conserver leur rang.

Liquidation : publication + six mois

Délai prévu par l’article L. 641-13 pour l’information relative à certaines créances postérieures impayées, sous réserve du délai d’un an lié au plan de cession.

Compte A - Avant jugement

Pour chaque ligne, noter :

• période ;
• nature ;
• fait générateur ;
• date d’exigibilité ;
• montant hors taxes ;
• TVA ;
• paiement ;
• solde ;
• pièce ;
• rang ou sûreté invoqué.

Compte B - Après jugement

Pour chaque ligne, noter :

• période d’occupation ;
• date d’appel ;
• date d’échéance ;
• loyer ;
• charges ;
• paiement et imputation ;
• date de relance ;
• date d’information de l’organe ;
• maintien ou perte possible du rang ;
• incidence sur l’action en résiliation.

Règle de contrôle

Ne jamais adresser un décompte global sans distinguer les deux comptes.

Identification

• Créancier.
• Débiteur.
• Tribunal.
• Nature de la procédure.
• Date du jugement.
• Mandataire ou liquidateur.

Montant

• Principal.
• Intérêts arrêtés selon le régime applicable.
• Charges.
• Taxes.
• Indemnités.
• Frais.
• Sommes à échoir.

Garanties

• Privilège du bailleur.
• Dépôt de garantie.
• Cautionnement.
• Garantie bancaire.
• Autre sûreté.

Pièces

• Bail.
• Avenants.
• Décompte.
• Factures.
• Appels de loyers.
• Commandement.
• Jugement ou ordonnance antérieure.
• Actes de notification.
• Pouvoir du signataire.

Preuve

Conserver l’envoi, les pièces transmises et l’accusé de réception dans un dossier figé.

À chaque échéance, répondre :

1. Le bail est-il toujours poursuivi ?
2. Les locaux sont-ils effectivement occupés ?
3. Le loyer a-t-il été appelé à la bonne entité ?
4. Le paiement est-il complet ?
5. L’imputation est-elle certaine ?
6. Les charges sont-elles justifiées ?
7. L’administrateur ou le liquidateur a-t-il été informé de l’impayé ?
8. Le délai de trois mois est-il expiré ?
9. La dette demeure-t-elle au jour de l’audience ?
10. La résiliation protège-t-elle encore l’intérêt économique du bailleur ?

Le bail est-il poursuivi ?

Si non, faire constater la date de résiliation, organiser la restitution et déclarer les indemnités éventuelles.

Si oui, vérifier le paiement du courant.

Le courant est-il payé ?

Si oui, surveiller l’activité, les garanties et tout projet de cession.

Si non, isoler la dette postérieure et calculer le délai de trois mois.

Le délai est-il expiré ?

Si non, réclamer, documenter et préparer.

Si oui, choisir le fondement et le juge.

La reprise est-elle économiquement préférable ?

Si oui, engager la voie la plus sûre.

Si non, négocier les garanties de poursuite ou de cession sans renoncer aux droits déjà ouverts.

Mécanisme propre à la procédure collective

Fondement principal : articles L. 622-14 ou L. 641-12.

Juge : juge-commissaire selon le cas.

Commandement L. 145-41 : non requis lorsque la demande repose directement sur le mécanisme autonome, selon la jurisprudence.

Point critique : délai de trois mois pour les loyers et charges postérieurs ; dette encore impayée au jour où le juge statue.

Clause résolutoire du bail

Fondement principal : bail et article L. 145-41.

Juge : juridiction du bail commercial.

Commandement : requis, avec mention du délai d’un mois à peine de nullité.

Point critique : articulation avec l’arrêt des poursuites, le délai de trois mois, les organes de la procédure et les créanciers inscrits.

Alerte liquidation

Ne pas confondre le délai d’attente de trois mois pour les loyers postérieurs avec le délai de trois mois à compter de la publication du jugement de liquidation pour certaines causes antérieures.

• Jugement d’ouverture et décisions ultérieures.
• Publications BODACC.
• Bail et avenants.
• Actes de cession.
• État des lieux d’entrée.
• Diagnostics.
• Relevé de compte détaillé.
• Factures et appels.
• Preuves de paiement.
• Dépôt et garanties.
• Cautionnements.
• Assurance.
• Commandements.
• Assignations et décisions.
• Actes de notification.
• Constats.
• Rapports techniques.
• Correspondances sur travaux et sinistres.
• Inscriptions sur le fonds.
• Règlement de copropriété.
• Autorisations d’urbanisme ou d’exploitation.

Pour chaque sûreté, vérifier :

Nature

Cautionnement, garantie autonome, dépôt, privilège, nantissement ou autre.

Constituant

Débiteur, dirigeant, société mère, banque ou tiers.

Dette couverte

Loyer, charges, indemnités, réparations, durée déterminée ou toutes obligations.

Plafond

Montant, intérêts, frais et durée.

Formalité

Mise en demeure, déclaration, appel dans un délai, production d’une décision ou simple demande.

Effet de la procédure

Suspension, possibilité de mesure conservatoire, bénéfice ou non du plan, action en liquidation.

Solvabilité

Actifs connus, autres engagements, date de prescription et urgence conservatoire.

• Identité du candidat.
• Expérience.
• Comptes et financement.
• Activité projetée.
• Compatibilité avec la destination.
• Compatibilité avec la copropriété.
• Besoin d’extraction ou de travaux lourds.
• Assurances.
• Garantie du loyer.
• Reconstitution du dépôt.
• Date d’entrée en jouissance.
• Sort des arriérés postérieurs.
• Sort des travaux et mises aux normes.
• Engagement d’entretien.
• Conditions suspensives.
• Capacité à exploiter immédiatement.

Le bailleur doit produire au tribunal des faits et des risques, pas seulement une opposition.

Le jugement d’ouverture résilie-t-il le bail ?

Non. Le bail se poursuit tant qu’il n’est pas résilié selon les mécanismes légaux ou que l’organe compétent n’a pas décidé de ne pas le continuer.

Le bailleur peut-il réclamer les loyers antérieurs ?

Il doit en principe les déclarer au passif. Les actions individuelles en paiement contre le débiteur sont arrêtées ou interdites.

Le loyer postérieur doit-il être payé ?

Oui, lorsqu’il est né régulièrement en contrepartie de l’occupation et de la poursuite du bail, il doit être payé à l’échéance selon le régime applicable.

Peut-on résilier dès le premier impayé postérieur ?

La demande fondée sur les loyers et charges de l’occupation postérieure ne peut être introduite qu’au terme du délai de trois mois prévu par la loi.

Faut-il toujours un commandement ?

Il est nécessaire pour mettre en œuvre la clause résolutoire de l’article L. 145-41. Il ne l’est pas pour la voie autonome devant le juge-commissaire fondée directement sur le droit des procédures collectives.

Le bailleur peut-il refuser le repreneur ?

Dans un plan de cession, le tribunal peut transférer le bail nécessaire à l’activité sans que le bailleur dispose d’un veto. Le bailleur est entendu et doit documenter ses observations.

Peut-on conserver le dépôt de garantie ?

Pas automatiquement à l’ouverture. Son sort dépend de la poursuite ou de la fin du bail et des conditions de compensation.

Les cautions peuvent-elles être poursuivies ?

Le régime dépend de la procédure, de la qualité de la caution et de l’acte. Une analyse spécifique est indispensable.

Qui paie les réparations ?

Le bail détermine d’abord leur répartition. La procédure impose ensuite de dater le fait générateur et de qualifier le rang de la créance.

La remise des clés suffit-elle ?

Elle est essentielle, mais la restitution doit aussi organiser l’état des lieux, les biens restants, les compteurs, les accès, l’assurance et la preuve des dégradations.

Les sept erreurs

1. Continuer à relancer globalement les dettes antérieures et postérieures.
2. Attendre un courrier personnel avant de déclarer la créance.
3. Croire que le silence de l’administrateur résilie automatiquement le bail après un mois.
4. Saisir avant l’expiration du délai de trois mois.
5. Confondre la voie du juge-commissaire avec la clause résolutoire.
6. S’opposer à une cession sans produire d’éléments techniques ou financiers.
7. Reprendre les locaux sans organiser le titre, la preuve et le sort des biens.

La page à retenir

1. Identifier

Jugement, procédure, organes, BODACC.

2. Séparer

Avant jugement et après jugement.

3. Déclarer

Montant, rang, pièces, preuve de réception.

4. Surveiller

Loyer courant, assurance, entretien, occupation.

5. Calculer

Deux mois, trois mois, trente jours, recours.

6. Choisir

Poursuite, négociation, résiliation, cession ou restitution.

7. Protéger

La créance, les garanties, l’immeuble et sa valeur locative.

Revenons au courrier du début.

Imaginons qu’il soit arrivé trois mois plus tôt.

Le locataire n’était pas encore en redressement.

Il avait seulement demandé un délai.

Le bailleur aurait pu répondre par une relance standard.

Il aurait pu accepter sans condition.

Il aurait pu délivrer immédiatement un commandement.

Il aurait aussi pu ouvrir le dossier autrement.

Demander des comptes.

Vérifier la dette fiscale et sociale.

Contrôler les garanties.

Négocier un échéancier court avec clause de transparence.

Exiger le paiement du courant.

Prévoir l’accès aux locaux.

Préparer une issue si l’accord échouait.

Trois mois plus tôt, le bailleur ne pouvait pas décider de la procédure collective.

Il pouvait préparer la manière dont elle l’atteindrait.

Il aurait su où se trouvait le bail.

Il aurait disposé d’un état des lieux récent.

Il aurait vérifié l’assurance.

Il aurait identifié la caution.

Il aurait ventilé le compte.

Il aurait peut-être négocié une garantie nouvelle sans aggraver abusivement la situation du débiteur.

Il aurait surtout compris que l’impayé n’était pas seulement une dette.

C’était un signal.

La procédure collective rend visibles les choix qui n’ont pas été faits avant elle.

Elle révèle le bail mal archivé.

La garantie expirée.

Le dépôt jamais reconstitué.

La taxe mal ventilée.

Le commandement trop général.

L’état des lieux inutilisable.

Le bailleur ne peut pas supprimer ce risque.

Il peut construire un bail et une gestion qui le rendent lisible.

Voilà le dernier enseignement de ce Cahier.

La protection du bailleur ne commence pas au jugement d’ouverture.

Elle commence à la signature.

Dans la qualité des clauses.

Dans la précision des pièces.

Dans la régularité du compte.

Dans le suivi de l’assurance.

Dans la connaissance du locataire.

Dans la capacité à réagir sans improviser.

Le droit des procédures collectives intervient après la rupture de confiance.

Le meilleur bailleur prépare pourtant cette éventualité avant.

Non par défiance permanente.

Par discipline.

L’ENVERS DU DROIT

Le droit semble parfois retirer au propriétaire le contrôle de son bail.

Il interdit.

Il suspend.

Il impose un délai.

Il permet une cession.

Mais il ne condamne pas le bailleur à l’inaction.

Il lui demande autre chose.

Comprendre la frontière.

Choisir la voie.

Prouver.

Et décider en regardant à la fois la créance et les murs.

C’est à cet endroit, entre la règle et la valeur, que commence L’Envers du Droit.